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신혼 집 전세 VS 구입 본문
신혼집 준비, 새로운 둥지를 만들고 그 공간을 꾸미는 일이란 결혼 준비에 있어 가장 즐겁고 행복한 일이다. 하지만 그 행복한 과정 속에서도 가장 커다란 고민과 스트레스를 안겨주는 것이 신혼집 준비다. 전문가의 조언을 통해 신혼집 전세와 구입의 갈등에 놓인 신혼부부들의 고민을 풀어보자.
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인생의 새로운 출발을 준비하는 과정이자 일생에서 가장 큰 자금을 집행하는 신혼집 마련. 그렇기 때문에 전세와 구입의 갈등에서 결코 자유로울 수없는 것이 결혼을 앞둔 신혼부부의 고민이라 생각된다.
더욱이 봄철 결혼을 앞둔 예비 신랑신부들에게는 최근 몇 년 사이 급격하게 치솟는 전셋 값을 생각한다면 차라리 구입하는 것이 나을 것이란 생각이 들기도 한다. 하지만 예전처럼 매매가격이 오르지 않아 선뜻 구매하기를 주저하는 모습들도 눈에 띈다.
주택 구매 시, 일반적으로 대출과 세금 그리고 각종 부대비용 등을 따진다면 최소한 일년에 몇 퍼센트 이상 올라주어야 매매의 가치가 있다고 본다. 하지만 시장 분위기가 그리 녹록치 않은 현시점에서 신혼집을 선뜻 구입하기에는 망설여지는 측면이 더욱 강해졌다.
예비부부들은 그 어느 때보다 신중한 선택을 내리기가 힘들어 스트레스를 받는 분위기가 영력하다.
구매보다는 환경적 측면을 고려하라
신혼집 전세와 구입을 고민하는 예비부부들에게 결론부터 말하자면, 이제는 아무 주택이나 사놓으면 무조건 오르는 시대가 아니다.
주택 구입에 있어 대출의 비중보다 자기 자본 비율이 높다면 그나마 오르지 않더라도 이사라도 자주 다니지 않고 편안하게 거주하는 것에서 위안이라도 삼겠지만, 무리한 대출을 받아 구입을 한다면 그 목적과 의미를 찾기 어려운 시대가 되었다.
신혼부부들에게 인기 있는 지역과 평형 그리고 자금별 주거 형태들이 있다. 그중에서 매매가격은 크게 상승하지 않고 임대 수요만 넘쳐나는 지역들이 있다. 이러한 지역들은 대체적으로 교통이 좋고, 신혼 기간이나 자금을 축적할 시간 동안 잠시 머물렀다 떠나는 지역으로서의 상징성이 크다.
아이러니 하게도 임차금은 꾸준히 상승할 것이지만 구입은 하지 않는 것이 좋다. 현재의 주거용 부동산 상품들은 실제 거주와 재테크의 수단으로 시세차익을 보장받던 시대의 매력적인 투자 상품으로서의 기능적인 측면은 예전에 비해 많이 반감되었다.
개인의 환경과 조건에 따라 다르기는 하지만 막연하게 집을 구입하기보다는 같은 금액으로 임차를 선호하는 계층이 늘어나고 있다. 다시 말해, 좀 더 양질의 환경적 측면에서 주거하기를 희망하는 계층들이 증가하고 있다는 것이다.
현재의 가치로 합리적인 선택을
결혼을 앞둔 예비 신혼부부들은 좀 더 계획적이며, 체계적이며, 합리적인 지출과 소비 그리고 투자를 선호할 것이다. 부모님 세대들이 살아온 방식처럼 다가올 미래를 위해 현재를 저당 잡히기보다는 지금 젊은 신혼부부들은 현재 가치의 무게를 두는 것이 더 합리적이라 보인다.
바꾸어 말하자면 인기가 없거나 좋지 않은 지역의 집은 특별한 이유가 없는 한 구매하기보다는 전세나 월세가 좋을 수도 있다. 주택의 양적 공급의 시대에는 ‘몇 평에 살고 있는가’라는 것이 사람들의 관심이었다면 현재는 질적 공급의 시대다.
주택의 면적보다는 어느 동네에 살고 있냐를 따지는 사람들의 관심이동이 이를 증명해준다. 이런 원인들로 하여 지역별 양극화, 평형별 양극화, 인기 주거 형태의 차별화는 점점 더 심화될 것이다.
아파트의 인기가 좋은 이유 중 하나는 환금성이었지만 앞으로는 아파트라고 해서 모두 환금성이 좋은 시대는 아닐 것이며, 아파트를 구입하면 무조건 오른다는 공식은 과감하게 버리고 잘 따져보는 지혜가 필요하다.
오르지도 않는 주택을 무리해서 대출을 끼고 구입. 환경도 그다지 좋지 않으면서 매도도 힘들다면 빚내서 세월을 낭비하는 것이 된다. 극단적으로 표현해보자면 앞으로는 매매 시 매수자와의 가격 흥정이 문제가 되는 것에 앞서 매도가 아주 어렵거나 감가자산의 형태로 주택들이 나오는 시대가 도래될 것이다.
환경적 측면과 미래를 모두 고려하라
한창 서울 뉴타운 등 재개발 열풍이 불었을 때 아래와 같이 상담을 해준 적이 있다. 아파트 전세를 시작할까요, 아니면 좀 더 대출을 받더라도 재개발 지분이 있는 빌라를 구입하여 열악하지만 신혼살림을 뉴타운에서 차릴까요? 필자는 아파트 전세를 얻으라고 했다.
이유는 간단했다. 재개발은 여윳돈이나 자금 여력이 있는 투자자로서 전, 월세를 주고 투자한다면 바람직하지만 구매 여력도 모자라고 무리해서 신혼살림을 재개발 지역에서 시작하면 가족 구성원들이 정서적으로 문제가 생길 수도 있다는 상담이었다.
투자금 대비 돈은 벌수도 있고, 아니면 무기한 연기될 수도 있는 것이 재개발 투자라고 조언해주었다. 지금 강북 재개발 예정구역들의 모습이 어떠한가는 다들 잘 알고 있을 것이다. 아마 그때 재개발 지분을 구입했더라면 지금 태어난 아이에게까지도 영향이 미쳤을 것이다.
가족들을 볼모로 하는 투자방식은 가급적이면 지양할 것을 조언하고 싶다. 기본적으로 신혼 시절은 소비 지출이 소득보다 많은 시기이며, 중년기와 노년기에 사용할 자원을 축적할 시기다. 일반적으로 대부분 신혼기에는 그리 많은 자금이 여력이 없기에 재테크의 수단이 아무리 뛰어나다 하더라도 일반적으로는 자금의 축적에 한계가 나타난다.
수익률이 높더라도 상승액의 절대 액수가 작기 때문이다. 물론 재테크도 중요하지만 젊다는 것은 무한한 가능성과 도전할 수 있는 시간적 여유를 가지고 있다.
내 집 마련, 태어날 아이의 양육비, 교육비, 노후 생활 준비 등 개인 재무 설계를 할 때는 금전적 측면을 포함한 모든 환경적 측면에 포괄적으로 꼼꼼하게 생각하고 신혼집 문제에 있어서도 임차 혹은 매매를 선택하라고 권하고 싶다.
1 교통이 좋은 곳에 투자하라
젊은 시절에는 시간이 돈보다 중요할 수도 있다. 미래를 위해 경력에 보탬이 되거나 새로운 것에 도전하라. 오른다는 보장도 없는 불편한곳에 투자하여 시간의 기회비용을 잃지 마라.
2 '무리'라는 단어로 나만의 목표를 세워라.
나에게 가장 필요 혹은 취약한 곳에 “무리”라는 단어를 적용시켜라. 무리하게 대출하여 자동차나 주택을 구입하라는 이야기가 아니다. 무리를 해서라도 뭔가에 투자해라. 가령, 잠을 줄여 뭔가를 공부한다던지, 발전적인 곳에 ‘무리’를 적용시켜 자기계발에 투자하라.
3 지금을 즐겨라.
흥청망청 살라는 소리가 아니다. 미래를 위해현재를 무리하게 저당 잡히지 말라는 소리다. 미래를 위해 투자한다고 해서 미래에 반드시 행복해지는 것은 아니기 때문이다. 미래뿐만 아니라 현재의 꿈같은 신혼 생활도 망칠 수 있다. 동일 금액의 자금 범위에서, 신혼집은 임차라도 좋은 동네가 좋다. 양질의 환경에 살아라.
4 균형감을 잃지 마라.
결혼 전의 생활수준에 비해 너무 동떨어진 신혼집을 마련하지 마라. 지출에 있어서도 전반적인 균형 감각을 유지하면서 인생 설계를 하라!
5 집 한 채 사서 평생 보유하는 시대가 아니다.
주택은 살 때보다 팔 때가 중요하다. 쉽게 팔 수 있는 주택이 아니라면 무리하게 주택을 구매하지마라! 하루가 다르게 주택 문화가 바뀌고 신평면, 첨단 생활환경을 제공하는 주택들이 속속 출시되고 있다. 신혼부부들은 주택을 무리하게 구입하는 것보다는 임차를 권한다.
즉 주택의 보유유무를 떠나 생활환경의 질적 우선도 중요하다.
6 주택의 수요와 형태가 다양화되고 있다.
조급하면서 무리하게 투자하는 것은 최고의 악수를 두는 것이다. 기회는 여러 번 온다. 이번이 나에게 오는 마지막 기회란 편견을 과감하게 버려라.
7 신혼집은 실생활 거주 우선이다.
우선순위를 정해 따져본다면 내게 가장 필요한 것이 무엇인지 판단될 것이다. 단, 무리하지 마라.
8 두 마리 토끼의 환상을 버려라
투자 따로 거주 따로. 내가 실제 거주하면서 높은 수익률이나 시세 차익은 바라지 마라. 마인드를 바꿔라. 수익률 좋은 투자 대상물을 선택하여 투자하고 신혼집은 전세, 월세에 거주하는 것도 재테크다.
9 대세라는 말에 현혹되지 마라.
신혼부부들은 꿈과 이상이 크다. 미래를 위해철학을 가진 투자자가 되라! 시대별, 투자자금의 규모별, 유행처럼 퍼지는 투자 대상물이 있다. 대세 투자가 가장 위험할 수도 있다. 대세투자는 잘 짜여진 각본에 따라 최고의 마케터들이 만든 허상에 불과할 때도 있다.
내가 매도하고자 할 때, 대세가 또 다른 상품이라면 매도가 어렵거나 수익률이 저조할 수도 있다. 부동산투자 경험이 부족하다면 전문가와 상담하던지 차라리 저축을 해라. 그만큼 어렵다는 소리다.
10 부동산 투자, 여윳돈으로 하라.
부동산 투자를 생각한다면 여윳돈으로 하라고 말하고 싶다. 또 투자 시 너무 톱니바퀴가 맞물리듯 현금 흐름을 세우면 안 된다. 예기치 못한 사고, 질병, 실직, 도산 등 개인 위험 관리를 하고 난 다음에 여유롭게 투자를 권한다.
도움말 : 김효직(부동산은 문화다 저자)
월간웨딩21김정연 <kjy798@wef.co.kr